Mál nr. 117/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. apríl 2024
í máli nr. 117/2023
A og B
gegn
C og D
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: B og A.
Varnaraðili: C og D.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum sé óheimilt að ganga að tryggingu þeirra.
Varnaraðilar krefjast þess að málinu verði vísað frá kærunefnd. Til vara krefjast varnaraðilar þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 25. október 2023, og 3. janúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, móttekin 11. janúar 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 20. október 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E í F. Ágreiningur er um hvort varnaraðilum sé heimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar greina frá því að þeir hafi lagt fram sem tryggingu fyrir efndum á leigusamningi aðila ábyrgðaryfirlýsingu frá G. Eftir að þeir höfðu skilað íbúðinni hafi annar varnaraðila farið fram á úrbætur á þrifum. Annar sóknaraðila hafi sinnt því og varnaraðili verið sáttur við þrifin. Seinna hafi hann boðið sóknaraðilum áframhaldandi leigu. Þá hafi þeir spurt um trygginguna og varnaraðili þá sagt að hún væri úr gildi fallin þar sem íbúðin hefði verið í toppstandi. Breytingar hafi þó orðið á þegar sóknaraðilar hafi afþakkað boð um áframhaldandi leigu en þá hafi allt í einu allt verið að íbúðinni og varnaraðili þurft að ganga að tryggingunni. Þar sem sóknaraðilar hafi verið ósammála kröfum varnaraðila hafi þeir haft samband við bæjarfélagið, en sá starfsmaður sem hafi séð um málið þá verið farin í sumarfrí. Starfsmaðurinn hafi síðan greitt varnaraðilum trygginguna þegar hún hafi komið til baka úr fríi en áður hafi hún hvorki haft samband við sóknaraðila né fengið samþykki þeirra. Varnaraðilar hafi gert kröfu í trygginguna að liðnum fresti eða 29. júní en sóknaraðilar hafi yfirgefið íbúðina 31. maí.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveða annan sóknaraðila hafa verið viðstaddan ítarlega skoðun á íbúðinni 5. júní en þá hafi fjöldi skemmda komið í ljós, sem hafi verið langt umfram það sem megi telja eðlileg slit eftir sex mánaða leigutíma. Krafa með áætluðum kostnaði hafi verið lögð fram 29. júní. Starfsmaður bæjarfélagsins hafi tekið ákvörðun um að greiða varnaraðilum trygginguna en hverjar forsendur hennar hafi verið fyrir því eða samskipti við sóknaraðila séu varnaraðilum ókunnar. Aðkoma varnaraðila að málinu hafi því lokið 9. ágúst þegar greiðsla hafi borist frá bæjarfélaginu. Af þeim sökum sé farið fram á frávísun málsins.
Varnaraðilar hafi gert sóknaraðilum grein fyrir því að það þyrfti að skila íbúðinni hreinni. Að annaðhvort yrðu þeir að þrífa íbúðina almennilega eða að íbúðin yrði þrifin á þeirra kostnað. Annar sóknaraðila hafi þá mætt til að þrífa. Á meðan hann hafi verið að hreinsa helluborðið og ofnskúffuna hafi varnaraðilar gert ítarlega skoðun á íbúðinni. Þegar þau hafi bent sóknaraðila á skemmdirnar og sagt honum að það þyrfti að þrífa nánast alla íbúðina betur hafi hann bent varnaraðilum á að sækja bætur til bæjarfélagsins og hann síðan horfið. Á engum tímapunkti hafi varnaraðilar verið sátt við þrifin en aldrei hafi þau hindrað það að sóknaraðili færi.
Boð um áframhaldandi leigu hafi verið sett fram áður en ítarleg skoðun á íbúðinni hafi átt sér stað en við hana hafi komið í ljós hversu illa sóknaraðilar höfðu gengið um íbúðina. Varnaraðilar hafi gert kröfu að fjárhæð 681.900 kr. en fengið greiddar 526.900 kr. frá bæjarfélaginu. Tryggingin hafi í heildina numið 750.000 kr.
Sóknaraðilar hafi skilað lyklum 1. júní. Varnaraðilar hafi haft samband við bæjarfélagið 19. júní og gert formlega kröfu í trygginguna 29. sama mánaðar. Starfsmaður bæjarfélagsins hafi upplýst með tölvupósti 7. júlí að sóknaraðilar hefðu hafnað því símleiðis að skemmdirnar væru á þeirra ábyrgð. Þá hafi starfsmaður bæjarfélagsins upplýst varnaraðila símleiðis 4. ágúst að krafan yrði greidd að undanskildum einum þætti hennar.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram ábyrgðaryfirlýsingu G að fjárhæð 750.000 kr., en varnaraðilar fengu greiddar 526.900 kr. úr þeirri tryggingu 9. ágúst 2023 samkvæmt ákvörðun bæjarfélagsins. Ágreiningur málsins varðar kröfu varnaraðila í trygginguna en þau fara fram á frávísun málsins þar sem þau hafi þegar fengið hluta tryggingarinnar greidda. Sú staðreynd að bæjarfélagið hafi greitt trygginguna kemur ekki í veg fyrir að sóknaraðilar geti leitað atbeina nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, enda skýr ágreiningur til staðar aðila á milli um kröfu varnaraðila. Er frávísunarkröfu varnaraðila því hafnað.
Í 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.
Leigutíma lauk 31. maí 2023 en fyrirliggjandi rafræn samskipti aðila sýna að sóknaraðilar skiluðu lyklum að íbúðinni 1. júní 2023. Varnaraðilar gerðu skriflega kröfu í trygginguna 29. sama mánaðar og þar með innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Gögn málsins staðfesta að sóknaraðilar hafi hafnað kröfu varnaraðila 7. júlí 2023 og að varnaraðili Bjarni hafi verið meðvitaður um það, sbr. það að í tölvupósti hans til G sem og sóknaraðila 12. júlí 2023 lýsir hann því að þeir hafi hafnað kröfunni eftir að þeim hafi orðið ljóst að þeim bæri á endanum að greiða bæturnar. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá því að honum var höfnun sóknaraðila ljós, sbr. 2. málsl. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, féll ábyrgðin úr gildi. Í þessu tilliti hefur það ekki þýðingu þótt G hafi tekið ákvörðun um að greiða út hluta tryggingarinnar enda staðfesta gögn málsins ekki að samþykki sóknaraðila hafi legið fyrir því. Að öllu framangreindu virtu er fallist á kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ
Viðurkennt er að varnaraðilum hafi verið óheimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila.
Reykjavík, 11. apríl 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson